行政法觀察 | 調整容積率的看過來
欄目:行業研究 發布時間:2019-06-28 作者: 魏燕萍
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作者:魏燕萍
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魏燕萍

合規與行政法律部

主辦律師


實踐中存在業主因開發商超容積率建設未補辦相應的手續而無法辦理産權證的情況。容積率是指一定地塊內,總建築面積與建築用地面積的比值。容積率較低,綠化率較高,建築密度一般也就較低,開發商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。爲了利益的最大化,不乏存在超容積率建設的開發建設行爲,隨之引起超容積率建設的相應法律後果。本文將圍繞著容積率的幾個問題展開研究。

問題1:容積率是否可以調整?如何調整?
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容積率屬于土地出讓前確定的規劃條件之一。未確定容積率等規劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權。任何建設單位或個人都不得擅自更改調整容積率。除非以下情況方可調整:1、因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的;2、因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的;3、政策發生變化的;4、法律、法規規定的其他條件。

容積率申請調整的手續爲:按《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十三條的規定,向城鄉規劃主管部門申請變更調整容積率。主管部門經審核後決定是否批准。批准後,主管部門應當及時將依法變更後的容積率等規劃條件通報同級土地主管部門並公示。

容積率調整經批准後需要補辦的手續爲:按《福建省國有建設用地使用權出讓地塊規劃條件管理辦法》第十五條“經審批同意規劃條件變更的,建設單位或者個人應當持有關批准文件,向國土資源主管部門辦理相關變更手續;向城鄉規劃主管部門辦理相關許可或變更手續。涉及補交出讓金的,土地使用權人或者受讓方憑審批文件到國土資源主管部門補交土地出讓金,簽訂土地出讓合同補充協議。核發建設工程規劃許可證時,建設單位應提交土地出讓合同補充協議和土地出讓金繳納證明”的規定,補辦前述手續。

福建省內房地産項目開發用地出讓後經批准變更容積率的,以批准變更時日爲土地評估基准日,按相同地段新容積率條件下的地價與原容積率條件下的地價的差額補繳土地出讓金和有關規費。對于簽訂《出讓合同》不滿兩年(含兩年)的,新增加的建築面積可以按原樓面地價補繳土地出讓金和有關規費。


問題2:未經批准超容積率建設將面臨哪些法律後果?
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依照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條的規定,超容積率建設,發現後由主管部門責令停止建設,並區分情況,按以下處理:

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01
限期拆除是否可以並處10%以下罰款?


前述《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四規定“無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以並處建設工程造價10%以下的罰款”。那麽對于限期拆除是否仍需並處10%以下的罰款?筆者認爲,從文意上解讀,本條分爲限期拆除和不能限期拆除。在規範不能限期拆除的,設置了法律後果爲沒收實物或違法收入,同時並處10%以下罰款,因此。筆者認爲限期拆除並不需要並處10%以下罰款。



02
城市規劃和市容景觀影響不嚴重、且符合相關技術規範的,依法予以處罰,具體是指什麽處罰?

《福建省建設廳、省國土資源廳關于加強房地産開發項目容積率管理意見的通知》第四條規定了“建設單位未經合法批准在建設過程中擅自提高容積率、增加建築面積的,應嚴格依法查處。對嚴重影響城市規劃的,依法限期拆除或者沒收違法建築物;對影響城市規劃但尚可采取改正措施的,責令糾正並依法予以處罰;對城市規劃和市容景觀影響不嚴重、且符合相關技術規範的,依法予以處罰並收取超容積率部分的土地出讓金和有關規費後,依規補辦規劃手續。超容積率部分的建築面積的土地出讓金按該宗土地原樓面地價的3倍收取”。

對城市規劃和市容景觀影響不嚴重、且符合相關技術規範的,依法予以處罰並收取超容積率部分的土地出讓金和有關規費後,依法補辦規劃手續。此處的“依法予以處罰”對應的是哪種處罰?筆者認爲該規定超容積率建設分三種情況予以處理,爲嚴重影響的、影響但尚可采取改正措施的和影響不嚴重的。而《中華人民共和國城鄉規劃法》僅分兩種情況爲:“尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的”和“無法采取改正措施消除影響的”。福建省容積率前述規定屬于下位法,應當遵守上位法的規定,其三種區分應當嵌入對應到《中華人民共和國城鄉規劃法》的兩種情形。因此,筆者認爲對應的是“尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的”,適用的是“限期改正”和“處建設工程造價5%以上10%以下的罰款”的處罰。

但是又衍生了一個問題是此處的限期改正改什麽?結合(2018)京01行終367號《行政判決書》,限期責令改正應當是指責令限期補辦規劃手續等改正措施。

另外,沒收實物或違法收入的屬于無法采取改正措施消除影響且不能拆除的情況下采取的處罰,並不能適用前述影響不嚴重可以采取收取3倍土地出讓金補辦規劃手續的範圍。即3倍土地出讓金並不能成爲所有超容積率建設的救命稻草。

END